“房贷政策、 供需关系、土地成本、货币政策、城市规划利好等多重因素叠加，都指向了这样一个趋势：北京楼市将重返增长通道。”

　　在21日召开的达沃斯论坛上，国务院总理李克强就中国应对经济风险的问题时指出，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。李克强总理在此时提出“房产市场出现调整是正常的”，说明中国房地产市场的确处于调整期内的调整阶段，目的是给市场与房企一个“定心丸”，调整后伴随中国经济的红利，会重新步入上行轨道。　

　　房地产业在2014年经历了去库存，目前正处调整期，虽然这种调整会拉低GDP增速，但却有利于风险的化解，长期而言，中国房地产发展需求潜力是巨大的。　

　　供给数量大幅的缩减将成为房价上涨因素之一

　　北京作为全国的首都，提出了城市定位为政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,以及建设国际一流的和谐宜居之都的新目标。2050年建设成为世界都市的宏伟规划正在进行中，土地的稀缺性和价值将会逐步体现。北京副市长陈刚表示今后北京城市规模将定量约束，“ 土地是个瘦身发展的态势，还把很多地方退出来去种树、搞环境建设，而不是都去发展，搞产业、盖房子。”“确定城市发展边界、实行生态、红线等空间管制措施。”因此，住宅土地供给势必减少。2014年北京土地市场共有141宗土地实现成交，相比去年减少73宗。土地出让面积合计1295.3万平方米，规划总建筑面积1663万平方米，相比2013年年分别减少37%、29%。

　　从成交结构来看，2014年北京实现成交的141宗土地当中，宅地成交52宗，占比37%，较去年减少22宗，规划建筑面积为901万平方米，与去年相比减少431万平方米，成交总金额1311亿元，相比去年增加2%。住宅类用地量减少一半，供给数量大幅的缩减，将成为房价上涨因素之一。

　　房贷政策、公积金贷款新措施刺激刚需释放

　　1月18日，国家统计局公布了去年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，2014年12月，大部分城市新房和二手房价格继续下跌，但跌幅持续收窄。2014年12月份其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积达到2214万平方米，环比增长19.5%，同比增长26.7%，30个城市中有27个城市的成交量出现增长。从成交量看2014年12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。

　　具体到北京，二手房价格连续三个月出现上涨，在元旦小长假造成的市场小低谷后，最近两周北京二手房成交量逐周回升。据搜房网统计显示，1月第2周(1.12-1.18)，北京二手房成交量累计为3360套，其中二手房住宅成交量累计为3033套，二手房成交量较前一周上涨11%。连续五周出现上涨，随着房贷政策的落实和公积金贷款等新措的刺激下，刚需人群会增加并加快入市，市场热度有可能持续升温，购房需求的有效增加，将成为房价上涨因素之一。

　　再看关键指标：1、2014年，房屋新开工面积179592万平方米，比上年下降10.7%，其中住宅新开工面积下降14.4%。全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，其中住宅销售面积下降9.1%。2、房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%。去年中国楼市开工率和投资增速都在下降，这也就意味着楼市超需求供给(开工面积大于销售面积)的情况得到抑制，整个行业的风险已有所缓解。北京副市长陈刚说，房屋价格回归理性，去年无论新房、二手房价格平均下降了2%-3%左右。“降了就卖得动了。”陈刚表示，“去年新房供10万套，卖出了6.9万套，差不多达到了7成。”此外，房地产投资结构也有所优化，回归到了居民自住，而不是投机、炒房。可见北京住房市场已经平稳，政策方面将更加宽松，为房价上涨提供宏观环境。

　　货币政策的宽松也将成为房价上涨的因素之一

　　央行行长周小川在达沃斯论坛上表示，“中国还在进行城镇化，可能供需关系出于某种波动，但如果从中期看城镇化，我认为我们的房产领域市场还很好。“继上周重启7天逆回购后，1月27日央行再度“加码”，开展了总量600亿元的逆回购。其中的28天逆回购为两年来首度重启，结合上周续作的3195亿3月期中期借贷便利（MLF）、500亿元国库现金定存，央行在短短不到两周内，累计投放资金量已逾4000亿元。相当于降准一次。 德意志银行预测，2015年中国的货币政策将继续宽松，并预测有一次降息和两次降准。货币政策将成为房价上涨的因素之一。

　　土地成本上扬也是房价上涨的重要因素

　　2014年北京土地成交平均楼面价为11526元/平方米，而这一数据在2013年仅为7700元/平方米，同比增幅49.7%，而在2015年1月出让的9宗土地中，有4宗住宅用地的平均楼面价高达每平米22348元，比去年同期成交的10宗宅地平均每平米13154元的价格上涨69.9%。种种迹象表明，即使在2014年楼市深度调整，但北京宅地市场平均成交价格依然显示出强劲的上涨势头。2012年7月至今，北京公开出让土地中，楼面地价超2.5万元/平方米的地块就有60余块，3万元/平方米以上的也有近30块。如果以2015年二季度开始入巿计算，这些地块加上各种税费后成本将再增20%，标志着北京将有70个以上项目开盘价格在5万~7万元/平方米以上。楼面价只是房价的一部分，加上土地税金、管理费用、营销费用、管理成本等构成房价的总成本，加上企业的合理利润，往往销售价格是土地价格的2倍。例如位于五环外房山的某楼盘项目，2013年拿地的楼面价格为1.73万，21日北京住建委首期入市的批复预售价区间在3-4.3万元/平米，预计最高价将达到5.4万元。北京土地的稀缺性和价值将越来越被看好，土地成本因素直接决定着价格，房价上涨的势头已经不可避免。

　　房贷政策、 供需关系、土地成本、货币政策、城市规划利好等多重因素叠加，都指向了这样一个趋势：北京楼市将重返增长通道。（作者：唐旭）

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